SVJ a nebytové jednotky ve spoluvlastnictví

Častým případem je, že v domě, rozděleném na jednotky, se nachází nebytová jednotka rozdělená původním vlastníkem domu, většinou BD nebo s.r.o., mezi vlastníky bytových jednotek. Po rozdělení pronajaté nebytové jednotky podílovým spoluvlastníkům, obvykle sjedná novou nájemní smlouvu společenství vlastníků. Toto právní jednání společenství je v rozporu se zákonem. Podle § 1194 odst. 1) občanského zákona společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Rovněž je v rozporu se zákonem přijímání nájemného jednotky na účet společenství, byť je zisk z pronájmu rozdělován mezi její spoluvlastníky.

Výbory SVJ si neuvědomují, že jednotka ve spoluvlastnictví více osob nemá pro svoji „vnitřní činnost“ nic společného se SVJ. Jedním z důvodů nesprávné úvahy SVJ o vnitřním řízení jednotky ve spoluvlastnictví je fakt, že katastr nemovitostí sloučí podíl vlastníka bytové jednotky s podílem téhož vlastníka na nebytové jednotce (NJ). Při počátečním rozdělení domu na jednotky současně s rozdělením NJ na podílové spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek jsou všichni vlastníci bytových i NJ členy společenství. Do budoucna tomu tak nebude, protože časem některý vlastník bytové jednotky prodá svůj byt, ale ponechá si podíl na NJ nebo naopak převede svůj podíl na NJ na jinou osobu, která v domě žádnou jednotku nevlastnila. Proto sloučený podíl vlastníka bytu s podílem na NJ nemůže být důvodem, aby SVJ jednalo s podílovým vlastníkem NJ jako se členem SVJ.  Společenství rozhoduje o hospodaření společenství, avšak nikoliv o hospodaření a vnitřní činnosti spoluvlastníků NJ.

Vnitřní činností jednotky ve spoluvlastnictví se rozumí zejména evidence spoluvlastníků v jednotce, schůze spoluvlastníků a pořizování zápisů, rozhodování o investicích do jednotky, osobě nájemce a výši nájmu, evidence výnosů a nákladů jednotky, rozdělení zisku jednotky mezi její spoluvlastníky, Spoluvlastníci pronajaté NJ musí mít bankovní účet, kam její nájemce zasílá nájemné a tento účet nemůže být účtem SVJ.

Popsaná činnost spoluvlastníků jednotky se řídí § 1115 a násl. Občanského zákona. Z popsaných povinností spoluvlastníků jednotky vyplývá nutnost volby Správce společné věci podle § 1134 a násl. NOZ, který bude zajišťovat správu pronajaté NJ ve spoluvlastnictví. Správcem společné věci nemůže být SVJ, neboť, jde o činnost pro třetí osobu za úplatu, kterou SVJ nesmí vykonávat. Správcem společné věci může být fyzická i právnická osoba. Podle našich zkušeností je praktická správa společné věci velmi podobnou činností, jako řízení malého SVJ, neboť rozdělené NJ mívají i několik desítek spoluvlastníků a např. jednotky garážového stání mají i přes sto spoluvlastníků. Proto lze doporučit, obdobně jako u řízení SVJ, zvolit profesionálního správce společné věci. Optimálním stavem pak je, když profesionálním správcem společné věci, v domě rozděleném na jednotky, je profesionální předseda SVJ.

Praxe nám ukazuje nutnost volby správce společné věci i u pozemků okolo nových bytových domů, rozdělených, na jednotky. Jde o případy, kdy tyto pozemky nejsou společnou části domu, ani přídatným spoluvlastnictvím jednotky neboť byly rozprodány vlastníkům bytových jednotek samostatně. Známe případ, kdy spoluvlastnici pozemků založili spolek, což má zásadní nevýhodu ve faktu, že spoluvlastník pozemku nemá povinnost do spolku vstoupit. Proto je řešením volba správce společné věci

Od Správce společné věci, který se stará o vnitřní hospodaření rozdělené NJ, je nutno rozlišit zmocněného Společného zástupce jednotky ve spoluvlastnictví. Statut zmocněného zástupce se řídí § 1185 (2) občanského zákona. „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu (tj. SVJ). To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění“. Zmocněný zástupce tedy zastupuje spoluvlastníky jednotky na shromáždění a výbor na něj přenáší povinnosti jednotky, tj. zejména povinnost příspěvků na správu domu a placení služeb spojených s užíváním jednotky. Takže jde o zastupování spoluvlastníků jednotky „navenek“. Jak si povinnosti jednotky rozdělí její spoluvlastníci mezi sebou je jednou z činností Správce společné věci. 

Autor: Jan Halík

Obyvatelé-Servis, vedení SVJ, s.r.o.